最近，楼市各种实质性利好政策接连落地：房贷利率下调、房贷首付比例20%、"认房不认贷" ......

　　一系列政策的叠加会对苏州楼市产生怎样的影响? 之后楼市会回暖吗?

　　据中介介绍，本周新政落地，尤其是后半周，二手房成交量和咨询量明显增加。部分地段和产品力都不错的新房 来访量也有所增加 。

　　由于市场反应需要时间，目前新房和二手房的热度并未在网签数据上有所体现。

　　就在昨天，朋友圈流传着一张贝壳的“9.9购房节，认购突破200单”喜报，似乎昭示着在强政策的刺激下，购房者的购房信心有所回升、成交量大为增加、市场有所回暖。

　　首付比例的下调，加上认房不认贷政策的落地，对刚需购房者是利好的，将会进一步释放外来人口在苏州的购房潜力。

　　在之前的文章里，分析师就说过，在当下的苏州楼市，刚需是非常艰难的。

　　难的是在全面进入改善时代的苏州楼市，刚需户型面积上限增加至100㎡，建面约90㎡以下的户型面积段已经不多。

　　难得是小户型供应量逐年减少，且越来越远郊化、外围化。

　　难得是刚需客群已经不再是楼市的中坚力量，他们在新房市场很难找到自己的“一席之地”，而转而“投身”二手房市场。

　　首套首贷的购房者最低首付降至两成，对于总价预算有限的刚需购房者来说，确实减少了首付压力。

　　以购买一套200万的刚需房为例，原来最低首付比例是30%，首付款需要支付60万，现在最低仅需要40万。

　　按照30年等额本息来算，以前贷款140万，4.1%的利率，月供金额为6765元，现在贷款160万，4.0%的利率，月供金额为7639元。

　　虽然首付比例降低了，但是月供压力却增加了，看似门槛降低，实则增加了杠杆，总还款利息相比来说反而增加。

　　但是，二成首付政策对于首付压力远远大于月供压力这部分刚需客群来说，是颇具吸引力的。

　　对于那些首付款预算有限但是月供能力强的购房者来说，确实是利好，至少他们有了上车的机会，先上车再说。

　　从二手房市场来看，新政出台后，一些房东的心态有所波动，想上调价格，但无奈目前存量房挂牌量很大，客户选择机会多，真正想要卖房的房东在价格上必须保持优势，才能抓住这波行情尽早出货。

　　所以说对于想购买二手房的刚需客户而言，应该抓住这次机会。

　　贰

　　分析师咨询了万科魅力花园门口的中介门店近期的带看和成交情况，想看看新政落地后，对刚需二手房市场的影响有多少。

　　万科魅力花园是苏州二手房市场比较“有名”的小区，也是近两年成交量在苏州遥遥领先的二手房，该小区占地面积大、户型多为85-100㎡的小户型，且整体生活配套完善，便利度高，受到刚需族的认可，其成交量一直不错。

　　但是，从去年至今，由于大环境的影响，小区的成交量价有所下跌，由于改善置换客户较多，挂牌量居高不下，仅有价格有明显优势的房源成交周期才会快一些。

　　该门店一经纪人告诉分析师：政策组合拳对楼市肯定会有一点影响，但是目前来看没有那么明显，“认房不认贷”新政直接利好两波人群，其中之一就是外地有过贷款记录在苏州还未买房的年轻刚需人群。

　　这部分客群虽然购房门槛降低了，但是很多人并不愿意贷那么多钱，除非是房贷利率再下调，才能真正降低购房成本减轻压力，毕竟贷款都是要还的。

　　至于二手房交易情况，该经纪人表示相城的万科魅力花园出货量一直不错，主要客群也是刚需首套客户，毕竟这里小户型多、生活方便、地铁、商业综合体都在周边，而且价格好商量。

　　对于新政对楼市的影响，该经纪人表示，影响肯定是有的，但是目前没有体现出来。9月本来就进入了旺季，门店来访和成交量比七八月有明显提升，因为七八月确实是市场淡季。

　　对于市场预期，该经纪人表示仍有信心：“新政效果会慢慢显现，9月、10月的成交量肯定会有所增加的”。

　　乘着政策东风下，据说，新房市场上很多刚需盘打出了更低的折扣和优惠以吸引购房者。

　　整体来说，新政的发布确实能促进市场信心的回升，但截止到目前，政策效果并不是特别明显，大多数客户仍然处于观望状态，少部分客户以及房东内心有所波动。

　　叁

　　虽然目前对于刚需购房政策方面已经十分宽松，但是对于预算有限的刚需族来说，更加要量力而行。自身承受能力应当排在第一位，其它因素可按照需求排序，优先满足需求值高的因素。

　　如：自身承受能力>区域>房屋类型(新房还是二手房)>配套，买房时在合理预算资金下，若优先选择工作通勤方便的区域，在该区域中选择自己喜欢的房屋类型，然后对配套情况进行筛选。若自身经济实力只能买到满足其中两项的房子，那么优选择先满足区域和房屋类型这两个因素。

　　新房市场上，园区和姑苏区已经抛弃刚需了。

　　新区刚需可选择的范围也比较少，主要集中在通安板块。

　　相城区刚需楼盘主要集中在渭塘、望亭、黄埭、阳澄湖、苏相合作区等外围板块，可选择的项目相对新区多一些。

　　吴中区刚需楼盘主要集中在太湖度假区、临湖、东西山等板块。

　　吴江区刚需楼盘最多，主要集中于运东、盛泽、汾湖、震泽等板块，但位置也更加的偏远。

　　如果说确实对外围板块匮乏的资源配套有抗性，刚需客群应该多去看一看二手次新房。

　　目前市面上一些二手房新房小区在资源配套方面较为完善，生活氛围浓厚，且有新房市场上的少有的小户型产品。

　　产品尽量选择三房，或者'二改三'可以改成功能更强大的户型，对于刚需来说，三房至少可以满足你未来5-10年的需求，而且三房的功能性让你置换起来更舒适。

　　毕竟对于刚需来说苏州以外的房源都可以直接进场，毕竟之前很多人卡在这个门槛上要求首付四成，而现在首付低至两成，肯定是实实在在的优势。