11月28日晚9点，上海市住建委、人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。

《通知》称：自明天（2016年11月29日）起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

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这意味着，上海楼市正式开启了“认房又认贷”模式。

《通知》发布9分钟之后，网签宣布关闭。此时，距离10月8日发布针对楼市调控的“沪六条”，仅仅过去50余天—上海再一次刷新了“史上最严楼市调控政策”的定义。

“一瞬间，所有的人都在讨论这件事。我们在晚上第一时间接到了《通知》，看到内容，大家都在说，可以提前回家过年了。” 上海链家零陵路门店的中介刘创（化名）说。她还是想得太简单了。

12月3日，上海楼市新政发布后的第一个周末，位于上海宝山区的招商花园城开盘，推出200余套公寓及部分叠加别墅户型，公寓面积在73-110平方米，总价约300万元。一大早就有购房者在场外排队等待开盘，仅仅一上午，所推房源已剩不多。

春节后需求释放 购房竞争激烈

长三角城市群

根据“上海2040”草案，上海确立了2040年的发展新目标——卓越的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。为完成这一目标，划定了包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”上海大都市圈。总面积2。99万平方公里，总人口约5400万，这里将是上海区域一体化发展的核心，形成90分钟的交通出行圈。

在此都市圈之外的城市，从区划上说不可能成为上海的卫星城。但宁波、苏州、无锡等过于独立的城市，同样不可能成为卫星城。

我们的筛选目标城市非常明确。

1、昆山

我有一次坐在飞机上，边上一位台湾同胞说要回“上海”，到了上海，才知道人家回的是昆山，他有企业在昆山。这则轶事说明了昆山与上海的血缘关系。

今年1月4日，昆山规划局公布《昆山市城市轨道交通线网规划(简本)》，规划中除了包含有大家所熟知的S1号线及其支线外，还有另外3条轨交线路，分别为：苏州市域轨道S2线、S3线以及昆山城市轨道K1线。

1号线从苏州到昆山花桥，全长41公里；S1支线从昆山到太仓，全长7公里；S2从苏州到太仓，全长30公里；S3从苏州到上海，全长25公里； K1从昆山周市到昆山张浦，全长26公里——昆山成为上海、苏州的腰眼，与上海、苏州同城化。

昆山开启了苏昆沪、苏昆太时代，根据昆山的城市规划，截止2030年昆山城市的性质是“国际知名的先进产业基地，毗邻上海都市区的新兴大城市，现代化江南水乡城市”。

目前，高铁、动车从上海到昆山5到10分钟就有一班，11号线从迪斯尼直通花桥，无怪乎有人把昆山视作上海的一部分。

从轨道交通、产业结构、人才方面看，可以看出昆山具有实现目标的现实基础，既有经济基础，又有依附在发达经济之上的水乡文化。

昆山是苏州地区外向型经济的代表城市，工业非常发达：2015年第一产业占比0。93%，第二产业占比高达55。05%，第三产业为44。02%。这已经是工业占比下降之后的结果，2010年第二产业占比高达64。077%。

从1978年后的整个市场改革开放阶段，以昆山为代表的地区是溢价最高的地区，掘出中国现代工业社会时代最大的一桶金，工业下行之后，昆山又成为城市群形成过程中最受益的地区。

不仅如此，在产业链形成的过程中，昆山已经有了企业家、技术人员等完整的人才链条，有4个国家级、省级经济技术开发区，笔者曾经参观过昆山杜克大学，虽然不大，但内部环境是国内一流的。

加上苏南文化与上海比较融合，沪漂乐意在昆山购房，昆山房价与上海外环房价衔接。

理由一

大部分客户春节前的想法是观望，等到年后，看政府会不会出手继续调控，昆山的房价会不会继续下行，希望有更好更便宜的房子出现，等种种假想。

所以大量需求压制到年后，造成年后市场井喷，导致购房竞争激烈。若在市场井喷的情况下买房，不但是房价更高，房源选择机会更少。

目前昆山房价趋于稳定

理由二

自10月3日昆山房产新政颁布实施以来，昆山“抢房时代”早已不复存在，目前昆山楼市已是一地鸡毛，而正是因为房地产市场没那么**，才正是购房者买房的好时机，你去售楼处可以有置业顾问围着你转了，你买二手房，房东再也不会坐地起价了！

主要原因就是：国家房产政策调整 限购限贷让房价稳定了。

春节前出售的业主急于变现 好议价  理由三

年前不想卖的业主基本都等年后三四月份出手了，因为那时客户需求旺盛，对业主有利；想卖房的业主都是缺钱急于变现，买房议价空间大，对客户有利。年底这种现象在平时很难得，若到年后再买，供不应求，“僧多粥少”，无形中增加很多成本。

限购前，昆山一度出现多人抢一套二手房现象，现在的画风已变！

年前贷款相对容易 利率低享**  理由四

银行每年1月开始新一年的放贷，额度相对多一些，年前贷款比较容易。尽管银行陆续取消首套**，但年前买房还是有机会获得银行贷款的**政策，一般到2月底各大银行都停办**，大多数会按基准利率执行，比如贷款100万25年利息相差近20万，这可不是个小数目，一个家庭一年两年的收入。

开发商高价拿地 推动房价继续上涨

理由五

年底一般的开发商已完成基本的销售业务，价格相对稳定。今年，昆山的土地市场不用说，7月15日昆山的一场土拍持续了12个小时“累”坏了开发商，拿地只能靠“抢”。这是一个强大的信号：稀缺的土地资源，强大的背后需求，房价只能涨！

面粉决定面包的价格，今天的地价决定明天的房价！

春节前购买，房源多、挑选余地大

理由六  一般在年底有部分人员因工作繁忙，会把看房、买房推至年后，这样无形中会减少需求竞争，为节前入手购房者制造良机，可选房源较多了，能更好地进行对比筛选，自然能选到优质称心的房子。

一句话“节前客选房，节后房挑客”。

昆山房价经过2016年的暴涨之后，未来房价还会涨吗？

现在想在昆山买房的购房者的情况无非有这几种情况，第一，房价在经过2016年的疯涨后，接下来昆山的房价是否还有升值空间？第二，昆山限购之后，房价在接下来的一年是否会下行，对此，抱观望态度的购房者不占少数，第三，就是本身不符合购房条件的客户了。

我们都知道，影响房价的最大因素肯定是国家的政策方向，就在前不久召开的中央经济工作会议上指出“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”。

那么到底如何看待2017年的经济工作会议内容？其实对于房地产来说，更关键是看把握好几个姿势：

依然要去库存

重点解决三四线城市房地产库存过多问题。这一条的存在其实是因为即使在2016年，市场成交刷新历史天量，最后的结果，是三四线库存依然高压。

房子是用来住的、不是用来炒的

这句话刷屏，但意义要分开分析，首先明确什么是炒房，在当下接近20个城市限购的情况下，炒房比例已经降低，房地产天然具备了投资属性，而投资属性出现的原因是资金潮下的资产荒叠加的过去一年多的财富效应。只要房价涨，自然会有人用房子来投资。只要金融不收紧，自然房价会涨。

整体看，930以来的政策非常有效果，这么多年房地产调控都是有效的，不存在屡调屡涨的现象，每次涨都是不调了导致的。

房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

一二线城市增加土地供应的可能性越来越小，即使在量价刷新历史的2016年，土地成交在房价上涨城市来说依然是萎缩。

尽管昆山在2016年进行了一次土拍，成交的6宗地块显然对整个昆山楼市的库存供应微不足道，在以昆山市中心为辐射的10公里内，能上市的土地量捉襟见肘，伴随着昆山在2016年的库存急剧减少，在未来的一至两年，对于昆山购房者来说，在临近市区范围内购买新盘的选择余地不是太大。

既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落

这两个分句其实很难统筹，但恰恰是中国经济的现状苏州二环房价多少一套，抑制泡沫的目的是防止大起，但大落也是不允许的。所以房价的环比下调是趋势，但同比下调难度较大。这种情况下其实基本会用金融的手段控制房价波动的幅度。

特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。

这句话其实基本说明了，未来房地产市场一个特征，将不再以城市级别划分苏州二环房价多少一套，而是成为城市圈，比如北京、上海、深圳周围的很多四线城市甚至发展空间要远远超过一些二线城市。作为地处苏州与上海之间的昆山，更被称为上海后花园的昆山，房价未来是否有升值空间，不言自明。