文章背景

2021/3/5

近期开始弄视频，所以更新频率会有些下降，但放心，文章质量绝对不会下降，不会辜负大家的信任。好了，开始今天的文章。

大家是否还记得，去年12月开始，市场上关于苏州楼市火爆的文章就开始火了起来，一会苏北炒房客杀入，一会上海房价疯涨，苏州也要涨。

我之前就写文章diss过这些观点，那么现在已经是2021年的3月了，我们回过头去看看之前的数据，检验下之前的观点，今天的文章还是数据流，信息量比较大，希望能给到各位一个参考。

先说明数据来源，数据来源于贝壳网的成交数据，时间跨度在12月1日至2月16日约两个半月，地区仅限于6个区，下辖县不考虑。

分析

2021/3/5

首先，关于成交均价上，之前我们统计了2020年4月至11月的成交均价，价格在2.64万元

而12月1日至2月16的成交均价在2.84万元，成交均价上涨了7.1%，哇哦，你还说没有暴涨，7个点，虽然不像上海翻倍，但7个点也不少了吧，但事实又真是这样吗？

我们把每个区的涨价幅度拆开来看看。

可以发现，除了新区上了7个点，其他没有想象的涨价那么多，为啥呢？因为平均数很容易受极端数据的影响，如果数据分布不是正态分布，很难描述数据的平均情况，就好像我跟马云平均一下我就是亿万富翁了。

苏州房价地区差异很大，园区比较贵，而近两个月园区成交数据增大，那么即使价格没涨多少，也会被这些数据影响，我们来看数据。

2020年4月24日到2020年11月24日，园区成交量在2236套，月均319套，跟我们感官上差不多，园区在此期间的确成交量不高，很多人挂了许久都卖不出去。

而2020年12月1日至2021年2月16日，园区成交1454套，月均581套。所以整体均价的上涨是由于园区成交绝对值的上涨，从而拉高了均价。

近两个月成交区域占比

所以咱们以后看文章的时候，还是要多注意数据形式，平均值并不能代表楼市的整体情况，不要被一些自媒体误导，从而变得非常焦虑。

好了我们接着看园区，不知道各位之前有没有看到一些文章，某某小区原来降价卖不出去，现在涨价成交2021苏州下半年房价，楼市要火了云云。这就是典型的拿个体情况描述整体情况。

在之前的数据里，4月底到11月底，园区成交的2236套房子，只有57套高于挂牌价成交，占比2.5%，而12月初至2月16号成交的1454套房子，有53套高于挂牌价成交，占比3.6%，大部分还是低于挂牌价成交的，挑一些小区出来，根本不能说明问题。

所以我们可以下一个结论了，苏州房价在去年12月开始，并没有某些自媒体描述的房价起飞，事实上房价还是保持平稳的，没有太大区别2021苏州下半年房价，上涨下跌也只是正常的市场波动而已。

不过成交量的确是上升了，从月均1547套到现在的2069套，所以各位能感觉到市场火热起来了，但注意，这跟房价没有任何关系。

好啦，既然到这了，我们就看看市场现在喜欢什么样的房子吧。

从户型角度上看，2房3房还是市场的主力，但可以发现，3房的占比慢慢和两房接近了，我之前判断未来三房会成为市场的主力，根据目前数据还不能说明问题，我们拭目以待吧，看后面的数据能否契合我的观点。

近期成交房间数占比

去年4月到11月成交房间数占比

从装修标准上看

大部分还是精装，但因为本身二手房大部分都是已经装修过的房子了，所以这个说明不了市场更喜欢精装房，但可以看出，苏州目前没有出现投资客大规模抛售房产的情况，因为很多投资客基本都是不装修或者简装一下的，市场还是比较健康的，没有太多投资客。

那么，苏州哪些地方成交最为火热呢？可以发现，狮山，姑苏东南环，园区湖东为主，都是以核心区域为主。

抱歉加了个水印，因为最近盗我们素材的比较多。

总结

2021/3/5

苏州2021房价没有大规模上涨，保持了平稳，市场总体比较健康，我们不会鼓吹房价暴涨，但如果真有行情要来，我们也会如实相告。谢谢各位的支持，希望各位不吝点赞转发。

END